Kupno nieruchomości od komornika sądowego w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego jest dzięki tegorocznym zmianom w prawie mniej ryzykowne. Zlikwidowano możliwość nadużyć polegających na oddawaniu przez dłużników nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę. Jednocześnie znacznie ułatwiono zainteresowanym osobom dotarcie do informacji o licytacjach nieruchomości.
Najem nie zablokuje sprzedaży
Część egzekucji z nieruchomości była faktycznie blokowana poprzez oddawanie przez dłużnika nieruchomości w długotrwały najem lub dzierżawę osobom trzecim i pobranie czynszu z góry za cały okres trwania umowy. Wystarczyło, aby przed wszczęciem egzekucji umowa najmu lub dzierżawy została dostarczona notariuszowi, który poświadczył na niej datę okazania mu dokumentu (czyli opatrzył ją tzw. datą pewną), aby nabywca takiej nieruchomości nie miał prawa wypowiedzieć jej najemcy lub dzierżawcy. Ponieważ czynsz został pobrany z góry, więc nabywca nie mógł też żądać jego zapłaty. To powodowało, że na zakup takich nieruchomości nie było chętnych. Umowy najmu czy dzierżawy były często pozorne i teoretycznie można było próbować je podważać, ale zainteresowanych prowadzeniem związanych z tym sporów sądowych i ponoszenia z tym ryzyka brakowało.
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują, że osoba, która kupiła nieruchomość na egzekucji komorniczej, może pozbyć się dzierżawcy czy najemcy, nawet jeśli ten zawarł z poprzednim właścicielem umowę na czas oznaczony z datą pewną. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu na jego rzecz własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego. Dotyczy to również przypadku, gdy umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Wynika to z art. 1002 K.p.c. W najgorszym więc przypadku nabywca będzie musiał tolerować najemcę lub dzierżawcę przez rok od kupna nieruchomości.
Jeśli dłużnik już po dokonaniu zajęcia jego nieruchomości oddał ją osobie trzeciej w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę, nie wywoła to skutków wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji (art. 929 § 11 K.p.c.). Nabywca w ogóle nie będzie tymi umowami związany.
Czynsz najmu do komornika
Zlikwidowano również możliwość nadużyć związanych z pobieraniem z góry czynszu za dłuższy okres czasu. Obecnie pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem nieruchomości przez komornika czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika (art. 929 § 11 K.p.c.).
Wyszukiwarka licytacji
Sporym ułatwieniem dla osób zainteresowanych kupnem nieruchomości na licytacji komorniczej jest obowiązek zamieszczania przez komorników informacji o wszystkich licytacjach z nieruchomości na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
Dzięki funkcjonalnej wyszukiwarce można sprawdzić szczegóły dotyczące licytacji domów, mieszkań, lokali użytkowych, garaży, miejsc postojowych, magazynów, hal i innych nieruchomości. Możliwe jest zamówienie e-mailowej subskrypcji informacji o nowych licytacjach, według przyjętej kategorii i województw.
www.licytacje.komornik.pl - strona internetowa Krajowej Rady Komorniczej z wyszukiwarką licytacji z nieruchomości i ruchomości.
Kolejna egzekucja po pół roku
Jeśli na pierwszym terminie egzekucji z nieruchomości nie zostanie ona sprzedana, wyznaczany jest drugi termin. Jeżeli i na nim nie znajdzie się nabywca, a żaden z wierzycieli nie zdecyduje się na przejęcie nieruchomości na własność, to egzekucja z nieruchomości jest umarzana. Kolejną egzekucję z tej samej nieruchomości można wszcząć po upływie sześciu miesięcy. Wcześniej ten termin był dłuższy - wynosił rok.
W razie umorzenia egzekucji komornik ma obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji lub o usunięcie wniosku o wszczęciu egzekucji ze zbioru dokumentów, w razie umorzenia egzekucji (art. 924 § 2 K.p.c.).
Ceny bez zmian
Przed wystawieniem nieruchomości na licytację jej wartość jest szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena wywoławcza na pierwszym terminie licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jest to równocześnie najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji. Jeśli pierwsza licytacja zakończy się bezskutecznie, może zostać zorganizowana druga licytacja. Podczas niej cena wywołania obniżana jest do dwóch trzecich sumy, na jaką nieruchomość została oszacowana. Przed przystąpieniem do licytacji, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, należy wpłacić wadium (nazywane rękojmią) w wysokości jednej dziesiątej części sumy oszacowania. Jest ono zwracane osobom, które nie przystąpią do licytacji lub przystąpią do niej, ale nieruchomości nie licytują. Rękojmia wpłacona przez zwycięzcę licytacji jest zaliczana na poczet ceny nabycia.
Taniej można kupić nieruchomość na tzw. uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Dotyczy ona niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Cena wywołania w pierwszym terminie uproszczonej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugim terminie - połowę sumy oszacowania.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
